Berpikir untuk membeli properti di luar rencana? Positif dan negatif dijelaskan

Apa itu "rencana"?

Tidak sesuai rencana, ketika pembangun / pembangun sedang membangun satu set unit / apartemen dan akan mencoba untuk pra-penjualan beberapa atau semua apartemen sebelum dimulainya konstruksi. Jenis pembelian ini adalah pembelian di luar rencana, karena pembeli membuat keputusan pembelian berdasarkan rencana dan gambar.

Transaksi standar adalah setoran 5-10%, yang akan dibayarkan pada saat penandatanganan kontrak. Tidak diperlukan pembayaran lain sampai konstruksi selesai, setelah itu sisa dana dibutuhkan untuk menyelesaikan pembelian. Periode waktu dari penandatanganan kontrak hingga penyelesaiannya bisa berupa apa saja, tetapi biasanya tidak lebih dari 2 tahun.

Apa manfaat membeli properti yang tidak sesuai rencana?

Properti yang tidak sesuai rencana dijual sebagian besar kepada ekspatriat dan pembeli dari negara bagian Australia. Alasan banyak ekspatriat Australia akan membeli sesuai rencana adalah karena butuh banyak upaya untuk berinvestasi dalam menemukan real estat di Australia yang membutuhkan dana besar. Karena apartemen ini baru, tidak perlu secara fisik memeriksa situs dan, sebagai aturan, lokasi akan menjadi lokasi yang baik dekat dengan semua fasilitas. Manfaat lain dari pembelian di luar rencana termasuk;

1) Pengembalian Uang: beberapa pengembang akan menawarkan jaminan sewa selama satu atau dua tahun setelah selesai, untuk memberikan kenyamanan kepada pembeli sehubungan dengan harga,

2) Dalam pasar real estat yang berkembang, biaya sebuah apartemen sering meningkat, yang mengarah pada pengembalian investasi yang luar biasa. Jika jumlah setoran yang disiapkan oleh pembeli adalah 10%, dan apartemen meningkat sebesar 10% selama masa konstruksi 2 tahun, pembeli menerima pengembalian 100% dari uangnya, karena dalam 2 tahun tidak ada biaya lain, seperti bunga pembayaran, dll. tidak. tahap konstruksi. Pembeli sering menjual apartemen sebelum selesai, membuat keuntungan cepat,

3) Kredit pajak yang datang dengan pembelian properti baru.

Ini adalah beberapa keuntungan besar, dan dalam pasar yang sedang tumbuh, membeli dengan rencana dapat menjadi investasi yang baik.

Apa kerugian membeli properti yang tidak sesuai rencana?

Risiko utama saat membeli suatu rencana adalah menerima pembiayaan untuk pembelian ini. Tidak ada pemberi pinjaman akan mengeluarkan persetujuan keuangan tanpa syarat untuk jangka waktu yang tidak terbatas. Ya, beberapa pemberi pinjaman akan menyetujui pendanaan untuk pengadaan yang tidak dijadwalkan, tetapi mereka selalu tunduk pada evaluasi akhir dan verifikasi situasi keuangan pelamar.

Jangka waktu maksimum di mana pemberi pinjaman akan memiliki izin untuk pembiayaan terbuka adalah enam bulan. Ini berarti bahwa tidak mungkin untuk menyetujui pembiayaan sampai penandatanganan kontrak pembelian yang tidak dijadwalkan, karena pada saat persetujuan berakhir, sudah berakhir. Risiko di sini adalah bahwa bank dapat menolak untuk membiayai jika jatuh tempo karena salah satu alasan berikut:

1) Valuasi telah jatuh, sehingga nilai properti lebih rendah dari harga pembelian asli,

2) kebijakan kredit telah berubah, akibatnya properti atau pembeli tidak lagi memenuhi kriteria pinjaman bank,

3) Suku bunga atau dolar Australia telah dinaikkan, sebagai akibatnya peminjam tidak dapat lagi membayar cicilan.

Kegagalan untuk membiayai saldo harga pembelian dalam perhitungan dapat menyebabkan peminjam kehilangan depositnya dan dapat dimintai tanggung jawab atas kerusakan jika pengembang menjual properti dengan harga lebih rendah dari harga pembelian yang disepakati.

Contoh risiko di atas terwujud pada 2010 selama GFC:

Selama krisis keuangan global, bank-bank di seluruh Australia memperketat kebijakan pemberian pinjaman mereka. Ada banyak contoh di mana pelamar membeli sebuah rencana dengan penyelesaian yang tak terhindarkan, tetapi tidak ada pemberi pinjaman yang bersedia membiayai sisa harga pembelian. Berikut ini dua contoh:

1) Warga negara Australia yang tinggal di Indonesia pada 2008 membeli properti di Melbourne yang bukan bagian dari rencana. Konstruksi selesai pada September 2009. Apartemen itu adalah apartemen satu kamar dengan ruang internal 30 meter persegi. Kebijakan kredit pada tahun 2008 sebelum GFC mengizinkan pemberian pinjaman kepada unit seperti itu hingga 80% LVR, oleh karena itu hanya setoran 20% plus biaya yang diperlukan. Namun, setelah GFC, bank-bank mulai memperketat kebijakan pinjaman mereka sehubungan dengan unit-unit kecil ini, sementara banyak pemberi pinjaman menolak untuk meminjamkan sama sekali, sementara yang lain menginginkan deposit 50%. Pembeli ini tidak memiliki tabungan yang cukup untuk membayar setoran 50%, jadi ia harus kehilangan itu.

2) Warga negara asing yang tinggal di Australia membeli properti di Redcliffe berdasarkan rencana pada tahun 2009. Tenggat waktu yang diperkirakan adalah April 2011. Harga pembelian mencapai 408.000 dolar AS. Bank melakukan penilaian dan valuasi berjumlah USD 355.000, yang kira-kira USD 53.000 lebih rendah dari harga pembelian. Kreditor hanya akan menyediakan 80% dari penilaian, yaitu 80% dari 355.000 dolar AS, mengharuskan pembeli untuk membuat deposit lebih besar dari yang dia rencanakan sebelumnya.

Haruskah saya membeli properti di luar rencana?

Penulis merekomendasikan bahwa warga negara Australia yang tinggal di luar negeri, mempertimbangkan kemungkinan memperoleh apartemen yang tidak sesuai rencana, lakukan ini hanya jika mereka berada dalam posisi keuangan yang kuat. Idealnya, mereka harus memiliki setidaknya 20% dari deposit plus biaya.

Sebelum menyetujui untuk membeli unit yang tidak dijadwalkan, Anda harus menghubungi broker hipotek khusus untuk mengonfirmasi bahwa mereka saat ini mematuhi kebijakan pinjaman hipotek, serta berkonsultasi dengan agen pengacara / transportasi Anda sebelum sepenuhnya menerima kewajiban.

Pembeli yang tidak memiliki rencana bisa menjadi investasi besar, dan banyak, banyak investor yang sangat pandai membeli properti ini. Namun, ada kerugian dan risiko yang terkait dengan penukaran paket, yang harus dipertimbangkan sebelum melakukan pembelian.

Tinggalkan Balasan

Alamat email Anda tidak akan dipublikasikan. Ruas yang wajib ditandai *